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Lage, Größe, Alter, Zustand – diese Kriterien sind relevant, wenn der Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen ist. Außerdem spielen weitere Faktoren eine entscheidende Rolle, wie beispielsweise die rechtlichen Gegebenheiten und die aktuelle Marktlage. Ziel ist es, einen angemessenen Wert zu ermitteln. Daher kommt es bei einem Verkehrswertgutachten insbesondere darauf an, die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften sowie die Lage des Grundstücks individuell zu erfassen und zu berücksichtigen.
Um diese und weitere Aspekte kümmern wir uns bei der Wertermittlung für Ihre Immobilie.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Aspekte prüfen wir die betreffende Immobilie eingehend. Bei einer persönlichen Besichtigung stellen wir zudem die weiteren Merkmale vom Gebäude fest, wie zum Beispiel die Ausstattung, den energetischen Zustand und den Instandhaltungs- und Modernisierungszustand.
Im ersten Teil des Gutachtens werden die Grundstücksmerkmale wie Lage, Gestalt und rechtliche Gegebenheiten, die Gebäude und Außenanlagen sowie die Besonderheiten am Gebäude und Grundstück ausführlich beschrieben.
Zu den Besonderheiten zählen zum Beispiel
Im zweiten Teil des Gutachtens werden die Wertermittlungsverfahren erläutert und der Werteinfluss der festgestellten Merkmale, Eigenschaften und Besonderheiten des Grundstücks nachvollziehbar beschrieben und bewertet. Anschließend werden die herangezogenen Wertermittlungsverfahren dargestellt und der Verkehrswert ausgewiesen.
Für die Wertermittlung von Grundstücken sind in Deutschland die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) anzuwenden.
In der ImmoWertV sind drei Verfahren beschrieben: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches der Verfahren angewendet wird, ist insbesondere abhängig von der Objektart und der üblichen Nutzung des Grundstücks.
Das Verfahren basiert auf Vergleichskaufpreisen oder Vergleichsfaktoren, die für vergleichbare Immobilien oder Grundstücke erzielt wurden. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere für die Bewertung von Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken angewendet.
Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV beschrieben.
Vergleichskaufpreise können für das Verfahren herangezogen werden, wenn eine ausreichende Anzahl realisierter Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken aus mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbaren Lagen vorliegen. Die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke sind ebenfalls bekannt und stimmen mit dem Bewertungsobjekt hinreichend überein.
Vergleichsfaktoren sind z. B. Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen. Sie können für das Verfahren herangezogen werden, wenn sie vom Gutachterausschuss aus dem örtlichen Grundstücksmarkt abgeleitet und in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen hinreichend definiert wurden.
Der Verkehrswert wird bei diesem Verfahren auf Grundlage der zu erzielenden Erträge aus Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks ermittelt. Das Ertragswertverfahren sollte für Grundstücke angewendet werden, bei denen Renditegesichtspunkte im Vordergrund stehen.
Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV beschrieben.
Das Verfahren basiert auf der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen (Gebäude) und des Bodenwerts. Der Bodenwert wird dabei getrennt vom Ertragswert der baulichen Anlagen wie für ein unbebautes Grundstück ermittelt.
Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich aus den marktüblich erzielbaren Einnahmen, die abzüglich der Bewirtschaftungskosten über die Restnutzungsdauer der Gebäude kapitalisiert werden. Der Kapitalisierungsfaktor ist abhängig vom objektspezifischen Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Der Liegenschaftszinssatz wird für die jeweilige Gebäudeart aus dem örtlichen Grundstücksmarkt abgeleitet. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist abhängig vom Zustand und vom Modernisierungsgrad der Gebäude.
Der Verkehrswert wird bei diesem Verfahren auf Grundlage des Sachwerts der Gebäude und Außenanlagen ermittelt. Das Sachwertverfahren sollte für Grundstücke angewendet werden, die vorrangig für eine Eigennutzung ohne Renditeabsichten vorgesehen sind.
Das Sachwertverfahren ist in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV beschrieben.
Das Verfahren basiert auf der Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen (Gebäude) sowie der Außenanlagen und des Bodenwerts. Der Bodenwert wird dabei getrennt vom Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen wie für ein unbebautes Grundstück ermittelt.
Der Sachwert der baulichen Anlagen ist abhängig von der Gebäudeart und dem Gebäudestandard. Er ergibt sich aus den jeweils zugehörigen gewöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten). Der Wert der Außenanlagen wird nach Erfahrungssätzen oder pauschal angesetzt. Abschließend wird geprüft, ob der Sachwert auf dem örtlichen Grundstücksmarkt realisiert werden kann. Je nach Marktlage wird eine entsprechende Marktanpassung vorgenommen.
Am Ende der einzelnen Verfahren werden zusätzlich alle besonderen Grundstücksmerkmale, die vom Üblichen abweichen und denen ein gesonderter Werteinfluss zuzuordnen ist, beschrieben und wertmäßig berücksichtigt.
Dipl.-Ing. Andrea Tschersich
Verbandssachverständige BDGS für die Wertermittlung von Grundstücken
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